มือใหม่ก็เข้าใจได้ สรุปภาษีบ้านที่ควรรู้

การเป็นเจ้าของบ้านนั้นเป็นความฝันของใครหลายคน แต่น้อยคนนักที่จะเข้าใจถึงภาระภาษีที่มาพร้อมกับการซื้อและขายบ้าน รวมถึงสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่พึงได้รับ บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีบ้าน และวิธีการวางแผนภาษีสำหรับเจ้าของบ้าน แม้จะเป็นมือใหม่ก็เข้าใจได้!

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

ภาษีมูลค่าเพิ่ม จะถูกเรียกเก็บในกรณีการซื้อบ้านใหม่จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เช่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์), การซื้อบ้านที่มีราคาตั้งแต่ 1.8 ล้านบาทขึ้นไป (รวมที่ดิน) และ การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่

ถึงอย่างนั้นคุณไม่จำเป็นต้องกังวลเกินไปนัก เพราะภาษีมูลค่าเพิ่มมักจะรวมอยู่ในราคาขายที่ผู้ประกอบการแจ้งแล้ว คุณไม่ต้องจ่ายเพิ่มเติมจากราคาที่ตกลงซื้อขาย แต่อย่างไรก็ควรขอใบกำกับภาษีจากผู้ขายเพื่อเป็นหลักฐานการซื้อขายและการเสียภาษี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่รัฐบาลจัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่าง ซึ่งรวมถึงธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วย สำหรับกรณีการซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไป ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

• กรณีของนิติบุคคล (เช่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกครั้งที่มีการขาย
• กรณีบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก และถือครองไม่ถึง 5 ปี

อากรแสตมป์

อากรแสตมป์ เป็นภาษีรูปแบบหนึ่งที่เรียกเก็บจากการทำนิติกรรมหรือธุรกรรมบางประเภท ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ จะเรียกเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ อัตราอากรแสตมป์คือ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

โดยทั่วไป ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายอากรแสตมป์ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติอาจมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรืออาจแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้าน

ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายบ้าน

ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายบ้านของบุคคลทั่วไป จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้มา หรือขายในลักษณะทางการค้าหรือหากำไร

ส่วนอัตราภาษีจะอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ถึงอย่างนั้นก็มีเงื่อนไขข้อยกเว้นสำหรับบ้านที่อยู่อาศัยหลัก ดังนี้

• เป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
• ผู้ขายมีชื้ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
• ไม่ได้ใช้บ้านนั้นประกอบธุรกิจหรือให้เช่า

การลดหย่อนภาษีที่เกี่ยวกับบ้าน 

การหักดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย

กู้สามารถนำดอกเบี้ยจ่ายจากเงินกู้เพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนภาษีได้ โดยลดหย่อนได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ซึ่งสิทธิ์นี้ใช้ได้กับเงินกู้จากสถาบันการเงิน เช่น ธนาคาร บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์ หรือนายจ้าง เป็นต้น

ถึงอย่างนั้นการลดหย่อนภาษีจากเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ควรรู้ ดังนี้

1. ต้องเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเท่านั้น
2. ต้องจำนองอาคารที่อยู่อาศัยนั้นเป็นประกันการกู้ยืมเงิน
3. ต้องใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยจริงในปีที่ขอลดหย่อนภาษี
4. สิทธิ์นี้ใช้ได้เฉพาะกับบ้านหลังแรกหรือหลังเดียวเท่านั้น
5. กรณีผู้กู้หลายคน สามารถหักลดหย่อนได้ทุกคนตามสัดส่วนการกู้ยืม
6. หากมีการกู้ร่วมกับคู่สมรส แต่ละคนมีสิทธิ์หักลดหย่อนคนละไม่เกิน 100,000 บาท
7. ต้องมีหลักฐานการจ่ายดอกเบี้ยจากสถาบันการเงินเพื่อยืนยันการใช้สิทธิ์

นอกจากนี้หากขายบ้านหลังที่ใช้สิทธิ์ลดหย่อนไปแล้ว ต้องแจ้งยกเลิกการใช้สิทธิ์ด้วย และมือใหม่หลายคนอาจสงสัยว่าการรีไฟแนนซ์จะทำให้เสียสิทธิ์หรือไม่ คำตอบคือไม่เสียสิทธิ์ หากยังใช้บ้านหลังเดิมเป็นหลักประกัน

การลดหย่อนภาษีสำหรับการซ่อมแซมบ้านหลังจากภัยพิบัติ

ใครที่อยู่ในพื้นที่ที่เผชิญภัยพิบัติ ก็สามารถลดหย่อนภาษีได้หากมีการซ่อมแซมบ้าน ซึ่งเงื่อนไขของการลดหย่อนภาษี มีดังนี้

1. ต้องเป็นการซ่อมแซมบ้านที่เสียหายจากภัยพิบัติ
2. ภัยพิบัตินั้นต้องได้รับการประกาศเป็นเขตภัยพิบัติโดยทางราชการ
3. บ้านที่เสียหายต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษี
4. ค่าซ่อมแซมต้องจ่ายไปในปีภาษีที่ขอลดหย่อน

โดยสามารถนำค่าซ่อมแซมมาหักลดหย่อนได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ทั้งนี้ควรเก็บหลักฐานการซ่อมแซม และเอกสารค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเอาไว้ให้ครบถ้วน กรณีเกิดปัญหาตามมาในภายหลังจะได้มีเอกสารใช้ในการยืนยัน

นอกเหนือจากการลดหย่อน 2 ประเภทที่กล่าวมาแล้ว ยังมีการลดหย่อนภาษีสำหรับการปรับปรุงบ้านเพื่อประหยัดพลังงานอีกด้วย สำหรับบ้านที่มีอุปกรณ์ประหยัดพลังงานคุณสมบัติตามที่กรมสรรพากรกำหนด ทั้งนี้ทั้งนั้นในรายละเอียดการลดหย่อนภาษีประเภทนี้อาจมีการเปลี่ยนแปลง ต้องติดตามนโยบายแต่ละปีจากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน และกรมสรรพากร

การวางแผนภาษีสำหรับมือใหม่

สิ่งสำคัญที่ควรทำสำหรับมือใหม่นั่นก็คือ การตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนภาษีทุกปี เนื่องจากบุคคลที่มีรายได้จำเป็นต้องเสียภาษี ดังนั้นควรตรวจสอบสิทธิ์การลดหย่อนประจำปีเพื่อประโยชน์ของตัวเองอย่างละเอียด คอยติดตามข่าวสาระและประกาศในแต่ละปีอาจมีเงื่อนไขหรือโครงการลดหย่อนภาษี ซึ่งสามารถตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนภาษี รวมถึงการยื่นภาษีได้ผ่านแอปพลิเคชัน My Tax Account ของกรมสรรพากร

การตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนล่วงหน้าก่อนสิ้นปีภาษี เพื่อวางแผนการใช้สิทธิ์ได้ทัน และอย่าลืมเก็บหลักฐานการใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการลดหย่อนภาษีไว้ให้ดีและเป็นระบบ ไม่ว่าจะเป็นเอกสารเกี่ยวกับซื้อ-ขายบ้าน หรือเอกสารที่เกี่ยวข้องเรื่องภาษีอื่น ๆ

การเข้าใจเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้านและการวางแผนภาษีอย่างรอบคอบสามารถช่วยให้คุณประหยัดเงินและหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายได้

ส่วนใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว บ้านพร้อมอยู่ ทาวน์โฮม หรือคอนโด สามารถเข้าเลือกโครงการของ Property Perfect กว่า 50 โครงการได้ที่ www.pf.co.th พร้อมรับโปรโมชั่นประจำเดือนที่จะช่วยทำให้การซื้อบ้านของคุณคุ้มค่าทุกการใช้จ่าย